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囤房稅 2.0 來臨!多屋族、建商如何課稅、房價影響讓您知曉!



2023 12 19 日,立法院已通過「囤房稅 2.0 」修正草案,根據財政部原先的規劃,該修法將於20247月生效,並在20255月以新的稅制正式開徵囤房稅。在立法過程中,經歷了多次討論,修法的主要焦點與行政院版本一致,包括將非自住房屋從縣市歸戶改為全國歸戶、提高非自住房屋及建商餘屋稅率,同時降低單一自用與出租房屋的稅率。


20227月,行政院公布了被稱為「囤房稅 2.0 」的房屋稅差別稅率方案。此方案針對持有多間房屋的多屋族和建商提高稅率,並進一步要求所有地方政府必須實施差別稅率。

財政部計畫在 9 月底前完成草案的擬定,送交立法院,並預計在年底前完成修法程序,以便在明年 7 月正式實施。儘管囤房稅的立法方向得到了跨黨派的支持,一些立法委員提出了增加防止租金上漲的相關配套措施或提高稅率上限的建議。


跨黨派的支持囤房稅 2.0 


部分立法委員,如國民黨的曾銘宗、民眾黨的張其祿,以及時代力量的邱顯智,都公開表示支持囤房稅的方向,但同時指出政府版本尚不夠完整,建議加入防範租金上漲的相關措施。曾銘宗更質疑政府為何在過去多年未願處理囤房稅議題,卻偏偏在居住正義遊行前夕提出修法,顯示其中可能存在選舉策略的考量。


儘管囤房稅的立法方向得到跨黨派的支持,但對於擁有多屋的包租公、置產族,或擁有過多餘屋的建商而言,新制度可能帶來哪些影響?增加的稅收是否真的會轉嫁到租屋族身上?


囤房稅是什麼?2.0方案改了哪些?


在現行的房屋稅制中,個人、配偶和未成年子女若在全國共擁有 3 戶以下住家,可享有自住1.2 %的稅率;從第 4 戶開始則被視為非自住,根據各縣市的規定,稅率在 1.5 %3.6 %之間浮動。


囤房稅的概念是對於第4戶及以上的非自住住宅,實施差別稅率,使持有更多房產的多屋族支付更高的稅金。根據財政部統計,去年擁有 4 戶以上非自住房屋的多屋族達 49.4 萬戶,佔總房屋數的 7.9 %


囤房稅 2.0 的修正重點包括,地方政府原本可以自行決定是否訂定差別稅率,現在改為全國所有縣市都必須訂定。此外,非自住房屋的稅率區間從 1.5 %3.6 %提高至 2 %4.8 %。為了鼓勵多屋族出租,以及避免多人持分遺產被視為囤房的爭議,這兩類非自住房屋可享有較低的1.5 %2.4 %的稅率。


新制還規定,若全國只擁有一戶自住房屋的家庭,房屋稅的自用稅率可從 1.2 %降至 1 %,非自住房屋將從縣市歸戶改為全國歸戶,對於在多個縣市擁有房產的多屋大戶,其稅率將明顯上升。


以一個實例說明,假設一位屋主在台北、桃園、台中各擁有 3 戶房子,並且將台北市的 3 戶設定為自用,使用自用稅率 1.2 %。在以縣市歸戶的模式下,他在桃園、台中分別以 3 戶的稅率 2.4 %計算,總計為 2.4 %;如果改為全國歸戶,他在桃園、台中的總計 6 戶將以 3.6 %的稅率計算。就稅金而言,屋主在桃園、台中原本每戶需支付 2.4 萬的房屋稅,總計 14.4 萬,而新制度實施後,將多支付 7.2 萬的稅金。然而,若他選擇出租房子,房屋稅率將降至 1.5 %2.4 %,繳納的稅金將保持在最高 14.4 萬、最低 9 萬,比未出租時還低 5.4 萬。


內政部政務次長花敬群表示,囤房稅政策的目的在於釋放閒置空屋,納入租屋市場。因此,在修法的設計上,房東將享有比一般多屋族更優惠的稅率。





各地方政府現行非自用住家房屋稅率




多屋房東要繳多少稅?租金會上漲嗎?


在囤房稅 2.0 公布後,不少房市專家都指出,擁有多屋的包租公、包租婆勢必將租金轉嫁給租客,租屋族可能會因此受到波及。


在桃園、台北共有7間房子的方太太坦言,雖然新的囤房稅制度會帶來一些增加的稅金負擔,但實際上對於她而言增加的金額並不算太多。然而,她也指出,由於長期以來房租未曾調整,因此她正在考慮是否需要調整租金以應對新的稅收壓力。


以方太太在台北市大安區擁有的一間 40 坪、 30 年華廈為例,由於她在台北市擁有4間非自住住宅,目前適用 3.6 %的稅率,該戶今年需支付約 2.5 萬的房屋稅;如果改採用新制最高 4.8 %的稅率計算,房屋稅將增加 8,333 元。


她進一步指出,這增加的房屋稅除以 12 個月,每月僅多了不到 700 元,然而這一戶每月的租金高達 6 萬,因此如果調漲房租,可能會是以 2,000 3,000 元起跳的幅度。這也说明了在囤房稅的推動下,一些房東可能會考慮透過提高租金來分擔增加的稅收負擔。


建商房子賣不掉要繳更多稅?房價會下跌嗎?


囤房稅 2.0 方案同樣針對建商(起造人)制定了新的規定,要求在 2 年的銷售期間內,必須以 2 %3.6 %的稅率進行房屋稅課徵。除了台北市之外,其他縣市在銷售期間或稅率方面,都必須變得更加嚴格。




高力國際業主代表服務部董事黃舒衛指出,由於目前房市交易量低迷,即便新版稅制最早在後年才開始課徵,且有 2 年銷售期內提供建商相對較低的稅率,但目前預售屋的銷售期間普遍延長,建商對於成屋庫存風險確實可能上升。


以位於新北市三重區的超級大案都廳大院為例,該住宅總戶數高達 2000 多戶。假設建商在完工兩年內仍有一半的房屋未能售出,將需要支付至少約 3,932 萬的房屋稅。相較於目前的稅制,這增加了近千萬,佔第一期總銷售金額的千分之 0.2





如果這次的囤房稅 2.0 方案如原案通過並上路,財政部初步估算顯示,包括一般非自住、租屋黑數以及建商餘屋等,大約有 36 萬戶的房屋將因新制增加稅負;與此同時,由於單一自住房屋和出租房屋減稅,將有 346 萬戶的房屋稅負會有所減輕。


儘管囤房稅改為全國歸戶、稅率上調,這項政策可以說是使稅制更為合理化的舉措。然而,對於絕大多數身處租屋市場的租房者而言,房東增加的稅負可能很快就會反映在房租上,使得生活在黑市的租屋族的日子變得更加艱辛。


參考資料:天下雜誌


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